Quanto costa registrare un contratto preliminare?

La parte fissa è di 200 euro di imposta di registro più 16 euro di imposta di bollo ogni 4 facciate scritte e comunque ogni 100 righe: un contratto contenuto entro le quattro facciate costa quindi 216 euro. A questa base si aggiungono le imposte proporzionali quando il preliminare prevede somme anticipate: 0,5% sulla caparra confirmatoria, 0,5% sugli acconti di prezzo non soggetti a IVA e 3% sull'eventuale caparra penitenziale. Poiché quasi tutti i compromessi prevedono una caparra, il costo reale è quasi sempre superiore ai 216 euro, e cresce con la somma versata alla firma.

Entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Il termine decorre dalla firma del preliminare, non dalla data prevista per il rogito, ed è un errore frequente credere che si possa aspettare il definitivo. La registrazione può essere richiesta con il modello RAP, che l'Agenzia delle Entrate ha previsto per la registrazione di alcuni atti privati, oggi i contratti di comodato e i preliminari di compravendita. I soggetti legittimati possono presentare la richiesta anche direttamente presso un ufficio territoriale dell'Agenzia, in alternativa al canale telematico.

Perché su di essa si applica un'imposta proporzionale, che è indipendente dall'imposta fissa dovuta per l'atto. Se il contratto prevede una caparra confirmatoria si applica l'aliquota dello 0,5% su quell'importo, o la minore imposta applicabile per il contratto definitivo; la stessa aliquota vale per gli acconti di prezzo non soggetti a IVA. La conseguenza pratica è che il costo della registrazione non dipende dal valore della casa ma da quanto denaro cambia mano prima del rogito: due compromessi sullo stesso immobile, uno con caparra minima e uno con acconto rilevante, costano cifre diverse.

Sul piano fiscale fa una differenza di sei volte. La caparra confirmatoria sconta l'aliquota dello 0,5%, la caparra penitenziale il 3%. Su una somma di 20.000 euro significa 100 euro contro 600. Le due figure hanno però anche effetti giuridici molto diversi in caso di inadempimento o di recesso, quindi la scelta non va fatta guardando solo all'imposta: va fatta con chi redige il contratto, verificando che il testo dica in modo inequivocabile quale delle due si è voluta pattuire. Una formulazione ambigua è un rischio sia legale sia fiscale.

No, e sono due spese diverse. La registrazione è l'adempimento fiscale obbligatorio entro trenta giorni dalla firma, quello di cui parla questa guida. La trascrizione è invece l'annotazione del preliminare nei registri immobiliari, richiede l'atto notarile ed è facoltativa: serve a proteggere l'acquirente da vendite a terzi, ipoteche o pignoramenti che intervengano fra il compromesso e il rogito. Ha costi propri, che non sono compresi nei 216 euro di partenza. In compravendite delicate, per esempio quando fra preliminare e rogito passano molti mesi, è una tutela che vale la pena valutare.

L'imposta è dovuta in solido dalle parti, quindi l'Agenzia delle Entrate può chiederla a chiunque dei due, ma nella pratica sono le parti a decidere nel contratto come ripartirla. È bene che il preliminare lo dica esplicitamente, perché una clausola chiara evita discussioni proprio nel momento in cui il rapporto va tenuto disteso. Quando il preliminare è redatto da un notaio o mediato da un'agenzia, la registrazione viene di norma curata da loro: anche in quel caso conviene chiedere per iscritto se il costo dell'imposta è compreso in quanto pattuito o se verrà addebitato a parte.